El dijous 25 de maig va entrar en vigor la nova Llei estatal 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge. Una de les seves principals mesures és regular un nou índex per al control del preu del lloguer establint un màxim d'augment en els nous contractes. Aquest índex l'elaborarà l'Institut Nacional d'Estadística (INE) i entrarà en vigor a partir de l'any 2025. Aquesta mesura s'aplicarà als municipis i a les zones que es considerin tensionades. Per a que un territori es consideri tensionat la condició és que el cost mitjà del lloguer més les despeses i subministraments bàsics superin el 30% de la renda mitjana de les llars, o que el preu del lloguer hagi augmentat almenys tres punts per sobre de l'IPC en els cinc anys anteriors. Quan una zona superi aquest topall aquesta es considerarà "zona tensionada" (segons determinacions de l'art. 3.d, i la disposició transitòria 7ª d'aquesta nova llei estatal).
Font: Free Google
El 22 de juny de 2023 es va publicar al DOGC la proposta del llistat de 140 municipis catalans que s'han declarat com a Zones de Mercat Residencial Tensionat. Cal destacar que tots els municipis de la xarxa El Perfil de la Ciutat tenen aquesta declaració. Això significa que aquests àmbits territorials presenten un especial risc d’oferta insuficient d’habitatge assequible i que per tant, s’implementaran les mesures de contenció de rendes que preveu la nova llei estatal pel dret a l'habitatge, Llei 12/2023. A més, cal considerar que en aquests 140 muninicipis declarats hi viuen 6,2 milions de persones, el que representa un 80,6% del total de la població de Catalunya. El Departament de Territori per declarar aquests àmbits ha fet una memòria justificativa analitzant la situació actual del mercat residencial de Catalunya destacant l'augment evolutiu en l'esforç econòmic per accedir a un habitatge de lloguer o compravenda en funció del nivell de renda de la població resident o en les degudes condicions d’assequibilitat (actualment, a Barcelona, es paga de mitjana més d'un 44% de l'ingrès de la unitat de convivència, IUC, Memòria justificativa, 2023).
Prèviament, a Catalunya, ja havia hagut antecedents legislatius que havien posat de manifest i atès l'extrema sensibilitat en la protecció del lloguer habitacional i la necessitat d'intervenció reguladora: la darrera fou la Llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge (que fou vigent fins març de 2022, derogats alguns apectes per recurs d'inconstitucionalitat), que modificava les anteriors Lleis 18/2017, 25/2015 i 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge, que, entre altres coses, ja havia ordenat aplicar uns índex de preus de lloguer. Ara la nova llei reconeix l'endarreriment i canta un lacònic "mea culpa" tractant de millorar les iniciatives autonòmiques anteriors.
Aquestes normes constaten, a part de la Constitució espanyola, que els poders públics han de garantir l’accés a l’habitatge, en la mateixa mesura que ho fan amb la Salut Pública, la Sanitat i l’Educació. A més, actualment, la necessitat de regulació del preu del lloguer ha estat una demanda constant de moltes ciutats i comunitats autònomes degut especialment, a la forta demanda del lloguer que s’ha produït durant els darrers set anys. A banda d’això, cal afegir que ens trobem en un escenari en el qual no estem preparats per cobrir la demanda. A més, durant aquest període, a Barcelona, els preus del lloguer han pujat un 36% (Sindicat de Llogaters de Catalunya). Com a conseqüència, gran part de les famílies a les que modifiquen el contracte no té possibilitats de mantenir-lo o de trobar oferta assequible en el mateix entorn. A Terrassa hem constatat, a partir del seguiment de l'oferta de lloguer a internet dels operadors immobiliaris, que, entre el 4t trimestre de 2016 i el mateix trimestre de 2022, aquest augment ha estat del 39%, situant el preu mitjà d'aquestes ofertes al voltant dels 942€/mes, a banda de tractar-se realment d'una oferta molt escasa en comparació amb l'oferta d'habitatges de compra/venda. Tot i amb això, la Cambra de la Propietat Immobiliària de Terrassa situava el preu mig de lloguer efectiu en els 668,64€/mes durant el primer trimestre de 2023, registrant durant un any un augment superior a un 7,5%, així per tant, visualitzant-se un marge de negociació contractural important (al voltant d'un 25% del preu inicialment ofertat).
Una enquesta recent diu que el 40,1% de la ciutadania de Barcelona viu en lloguer i d’aquests, un 65% tenen més de 35 anys (enquesta que ha fet l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona, “IDRA”; maig 2023) . Cal tenir en compte que a Berlín i a les grans ciutats d’Alemanya aquesta proporció puja al 80% (Jornada sobre la regulació dels preus del lloguer; 2020).
Però establir un topall és una bona mesura per a que els preus del lloguer no pugin tant? Fa que siguin més accessibles i assequibles? Un topall sempre i quan sigui una mesura a curt termini i pautada en el temps. Però com el regulem? Tres de cada quatre persones estan d’acord de posar aquest topall al lloguer (Baròmetre ciutat de Barcelona; 2019).
A més, aquesta nova Llei estatal té altres mesures que també són molt rellevants per posar fre a la pujada de preus, tals com: establir que els habitatges de protecció oficial hauran de ser protegits per sempre, evitant efectes del passat on els habitatges de protecció oficial, amb el temps, passaven a ser lliures (evitant la pèrdua de patrimoni protegit amb una qualificació indefinida), a més de marcar un objectiu clau en vint anys per acomplir amb l’indicador de tenir el 20% d’habitatges destinats a polítiques socials. També estableix unes avantatges fiscals: reducció de l’IBI si s’estableixen preus per sota del preu del mercat, etc. (entrevista amb Trilla C; 2023).
La font de la renda és de l’INE a través de l’Atles de distribució de les rendes de les llars, concretament, s’ha consultat la renda mitjana de la llar. Amb aquestes dades s'ha aplicat les determinacions de la nova llei per declarar que una zona sigui tensionada. Com s'ha comentat anteriorment, tots els municipis de la xarxa el Perfil de la Ciutat es troben actualment tensionats, ja sigui per raó de superació d'aquest 30% de la Renda mijtana de les llars sumant la mijtana dels lloguers i les despeses anuals dels suministres o bé, per un augment del 3% de l'IPC en els darrers 5 anys. El cost mitjà anual dels subministraments bàsics s'ha establert en els 2.976€/anuals (Memòria Justificativa ZMRT del Departament de Territori; 2023). La mitjana de la renda mensual de lloguer al conjunt del Perfil de la ciutat és de 673,82€/mensuals, 60,5 punts per sota de la mitjana del conjunt de Catalunya.
Badalona és el municipi de la xarxa on més es supera aquest 30% respecte a la renda mitjana de la llar amb una xifra del 35,1%. El segueix el municipi de Santa Coloma de Gramenet amb el 34,63%. Altres municipis que han superat el llindar del 30% han estat: El Prat de Llobregat (33,51%), Viladecans (32,65%), Mataró (32,54%), Sabadell (31,73%), Sant Feliu de Llobregat (31,61%), Barberà del Vallès (31,16%) i Mollet del Vallès (30,66%). Els muninipis que no han arribat a aquest topall del 30% han estat també declarats com a Zones Residencials Tensionades per altres raons contemplades a la Llei estatal com per exemple perquè compleixen amb el segon (superar el 30% preu de quotes hipotecàries/rendes familiars) i/o el tercer supòsit de la llei (superar el 3% de l'IPC durant els darrers 5 anys; segons l'article 18.3 de la Llei 12/2023). (Vegeu Annexos 5,6 i 7 Memòria Justificativa ZMRT; 2023).
A banda d’aquesta estadística de l’INE, actualment, també hi ha disponible el Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. El 22 de desembre de 2021, en l’article intitular Avançant en el coneixement del mercat de lloguer residencial, ja vam parlar d’aquesta nova eina estatal on es fa una acurada anàlisi sobre la penetració del lloguer en el parc d’habitatges en els 14 municipis de la xarxa El Perfil de la Ciutat.
Aquesta mateixa metodologia per declarar un municipi com a Zona de Mercat Residencial Tensionat "ZMRT", es pot aplicar per analitzar els districtes de cada municipi. Actualment, tant la renda mitjana per llar com la quota mitjana de lloguer es troben també a escala detallada per Districtes. Tant l'INE com el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana reflecteixen aquestes dades: per una banda l'INE a través de l'Atles de les rendes de les llars i per l'altra, el Ministerio a través del Sistema estatal de referencia de precios del alquiler de vivienda. Amb aquestes xifres, hem elaborat un mapa que reflecteix el grau de tensionament del mercat de l'habitatge per districtes pertanyents als 14 municipis que formen part de la xarxa El Perfil de la Ciutat. A simple vista, es pot observar que els districtes més propers a l'Àrea Metropolitana de Barcelona es troben força tensionats (per sobre del 30%). Pel que fa als municipis de Terrassa i Sabadell, els districtes més tensionats són aquells que es troben limitants, per una banda, al municipi de Terrassa, a la part Est (Districtes 6 i 2) i per l'altra, al Municipi de Sabadell a la part Nord Oest (Districte 3), Est (Districte 7) i a la part Sud Oest (Districte 6) limitant amb els municipis de Cerdanyola del Vallès i Barberà del Vallès. Els districtes que es troben amb un grau de tensió més elevat es troben als municipis del Prat del Llobregat i Badalona amb valors per sobre del 36%.
Com a conclusió, i atesa la complexitat del tema i la seva naturalesa canviant, d’aquesta anàlisi es pot derivar la necessitat d'un estudi de més detall que inclogui els municipis de la xarxa del Perfil de la Ciutat i més enllà, que en faciliti un debat territorial molt més acurat. Per exemple, amb una anàlisi inframunicipal (per districtes o seccions censals) es pot obtenir una radiografia molt més justa de la distribució del cost anual de l'habitatge dins el propi municipi (cost del lloguer i subministraments, pel 25% del mercat, el 50% i el 75%) i el posicionament en relació a aquest del llindar del 30% de la renda de les famílies (vegeu el gràfic següent elaborat amb les dades a nivell de districte). La posició del llindar de renda (30%) en relació al mercat de l'habitatge mostra el tensionament d'aquest: contra més a l'esquerra de la distribució ens indica més dificultats d'accés a l'habitatge.
SÒNIA MORENO OSUNA i MARC ARMENGOL RABAL, Servei d'Estudis i Observatori de la Ciutat, Ajuntament de Terrassa
Referències
Memòries
Notícies premsa
El preu mig del lloguer baixa un 2,10% i se situa en 668,64 euros a Terrassa - 26 de juny de 2023
Entrevistes
(Entrevista Trilla C; 2023): “Un topall al lloguer pot ajudar que els preus no pugin tant”. Carme Trilla presidenta de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge
Jornades
Volem saber que en penses...
Sigues el primer en escriure un comentari