Avançant en el coneixement del mercat de lloguer residencial

El coneixement del mercat immobiliari ha posat l'accent, fonamentalment, en el mercat de compravenda, d'una banda per la seva transcendència econòmica, de l'altra pel ventall de fonts que en poden permetre una aproximació, però fonamentalment perquè la propietat ha estat i és el règim de tinença clarament majoritari tant a Catalunya com a l'Estat espanyol. Tinguem present que malgrat la progressió viscuda pel lloguer en els darrers anys, l'any 2020 el 69,8% dels habitatges principals de Catalunya encara eren de propietat [1].

Tot i així, l'aproximació al mercat del lloguer ha estat possible a través de l'aprofitament d'un registre administratiu com és el que resulta del dipòsit a l'Incasòl de les fiances dels contractes de lloguer. D'aquí en surt L’estadística del mercat de lloguer a Catalunya, actualitzada trimestralment.

La informació està disponible per tot Catalunya, Demarcacions (Províncies), Àmbits Territorials, Comarques i Municipis [2] des de l'any 2005 per mitjà de dues variables principals, el nombre de contractes i la renda mitjana contractual (€/mes). Per Barcelona i els municipis inclosos en la seva Àrea Metropolitana les possibilitats d'anàlisi s'incrementen ja que és possible aproximar-se a comportaments diferencials d’àmbits inframunicipals (barris), a la vegada que s'incorporen com a variables descriptives la superfície mitjana (m2) i el lloguer mitjà per superfície (€/m2).

Aquest mateix registre de fiances dipositades a l'Incasòl és el que utilitza l'Agència de l'Habitatge de Catalunya per a l'elaboració de l’índex de referència de preus de lloguer que, amb la entrada en vigor de la Llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge, s'utilitza com a eina reguladora en àmbits i municipis declarats com a àrea amb mercat d’habitatge tens, i que aporta informació sobre el preu mitjà del lloguer (€/m2) en aquestes zones, així com els preus mínim i màxim que l'arrendament pot arribar a tenir-hi.

Precisament, és també de resultes d'una disposició legislativa, el Reial decret llei 7/2019, d'1 de març, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer, que neix el Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que permet aprofundir i enriquir significativament aquest enfocament multiescalar però que en contra té el decalatge temporal de la informació que presenta.

Es tracta d'una eina estadística d’àmbit estatal desenvolupada pel Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, fruit de l'establiment d’una línia de col·laboració interadministrativa en la que hi han participat, entre d’altres, l'Agència Tributària, la Direcció General del Cadastre, o l'Institut Nacional d'Estadística, i que neix per intentar garantir la transparència i el coneixement de l’evolució del mercat de l’habitatge en lloguer.

Les dades que conté procedeixen de l'explotació de la informació tributària continguda a les declaracions de l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF), complementada amb les dades cadastrals. Aquesta explotació l’ha efectuada el Servei d'Estudis Tributaris i Estadístiques de l'Agència Tributària, sobre arrendaments d'habitatge habitual dels anys 2015, 2016, 2017 i 2018, amb la previsió que abans d'acabar aquest 2021 es pugui disposar d'informació relativa a 2019.

El sistema ofereix per a diferents àmbits, fins al nivell de seccions censals que constitueix el nivell màxim de desagregació territorial, les dades següents segons tipologia d'habitatge (distingeix entre habitatges majoritàriament col·lectius o bé unifamiliars): (1) nombre d’habitatges; (2) renda mensual mitjana de l’arrendament (€/m2 al mes); (3) import mensual mitjà de l’arrendament (€/mes); (4) i superfície mitjana d'aquest (m2).

La situació del lloguer a cada àmbit s'ofereix en termes de valor central en la distribució de les observacions per a cada una de les variables de preu i superfície (la mediana), i es complementa amb una forquilla de valors entre els quals se situa el 50% dels lloguers de cada àmbit (percentils 25 i 75).

PRESÈNCIA DEL LLOGUER EN EL MERCAT IMMOBILIARI

Per als 14 municipis integrants de El Perfil de la Ciutat, el Sistema recull un total de 67.116 béns immobles arrendats per a vivenda habitual declarats durant l’any 2018. Un volum que situaria al voltant de l’11,7% la presència del lloguer com a règim de tinença de l’habitatge en el conjunt de la Xarxa, que aniria guanyant terreny si tenim en compte que en el primer any amb informació disponible, el 2015, es situava el nivell de penetració del lloguer en el conjunt del mercat al voltant del 9,4% [3].

Lògicament, la distribució d’aquests arrendaments entre els diferents municipis estarà directament relacionada tant amb el seu pes demogràfic com, evidentment, la dimensió del seu parc residencial. Així, Terrassa (10.195), Sabadell (9.727) i Badalona (amb 9.506), serien els tres municipis amb un major nombre d’arrendaments per a vivenda habitual; mentre que a l’altre extrem hi situaríem Barberà del Vallès (708), Sant Feliu de Llobregat (2.105), Mollet del Vallès (2.532), el Prat de Llobregat (2.563) o Viladecans (2.631).

Una altra cosa serà el grau de penetració del lloguer en el gruix del mercat residencial, que si que presenta diferències significatives entre els diferents municipis, amb Vic al capdamunt (un 19,5%), seguit de Mataró (el 14,2% del total de béns immobles amb us residencial) i Granollers (el 13,9%). Els tres municipis que encapçalaven el rànquing en termes de volum presentarien una significació del lloguer entre l’11% i el 10,3%, mentre que a Barberà del Vallès la presència d’aquest règim de tinença tot just assoliria el 5,1%.

Precisament seria a Barberà del Vallès on la progressió del lloguer en els darrers 4 anys hauria estat més continguda, seguit, a molta distància de Viladecans i el Prat de Llobregat en tots els casos amb guanys per dessota dels dos punts percentuals (en el conjunt dels municipis de la Xarxa es passa del 9,4% a l’11,7%). A l’altre extrem, allà on hi ha més presència del lloguer en el conjunt del parc és on aquest hauria viscut una progressió més gran, amb Vic encapçalant la llista (hauria passat del 15,2% al 19,5%) i seguit a una distància considerable per Granollers (on la presència del lloguer hauria del passat del 10,9% al 13,9%).

 

Però tal i com ja s’apuntava en l’apartat introductori, el Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda desglossa la informació tributària oferta entre dues grans tipologies constructives derivades de l’explotació cadastral: habitatge col·lectiu o unifamiliar, amb una preeminència clara del primer que recull el 92,7% del gruix dels arrendaments identificats l’any 2018.

En alguns municipis, com ara Cerdanyola del Vallès (el 12%) i Barberà del Vallès (l’11,2%), l’arrendament d’habitatges unifamiliars hi tindria una major presència, mentre que en d’altres, especialment en aquells més densificats i propers a l’àmbit central metropolità, com ara Santa Coloma de Gramanet (96,1%), Sant Feliu de Llobregat (95,3%) o el Prat de Llobregat (94,9%), la preeminència del lloguer en vivenda col·lectiva seria encara superior a la mitjana. Malgrat el municipi amb una major proporció d’arrendaments en tipologia d’habitatges col·lectius (el 96,6%) el trobem a uns 60 quilòmetres d’aquest nucli, a Manresa.

EL PREU DEL LLOGUER RESIDENCIAL

Pel que fa a l’habitatge col·lectiu, en el darrer dels anys amb dades disponibles (2018), el preu mig en cada un dels municipis de la Xarxa oscil·la entre els 10 €/m2 de Sant Feliu de Llobregat i els 5,3 €/m2 de Manresa, amb un gradient de preus que amb caràcter general va disminuint a mesura que creix la distància a aquest àmbit central metropolità.

Per contra, pel que fa a l’habitatge unifamiliar, el rang en el preu mig va dels 8,3 €/m2 de Cerdanyola del Vallès als 4,3 €/m2 també de Manresa, tot i que per aquesta tipologia d’habitatges la distribució de preus damunt del territori queda clar que no respon a patrons de centralitat.

 

Però, tal i com ja s’ha apuntat, el Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda no fa només referència al preu mitjà situat al mig de la distribució de preus (mediana), sinó que també aporta informació relativa al rang existent entre el 50% central dels arrendaments identificats (les rendes situades entre el percentil 25 i el percentil 75).

Des d’aquesta perspectiva, el municipi amb un mercat de l’habitatge de lloguer més heterogeni serien Terrassa, pel que fa a l’habitatge col·lectiu, amb una amplitud de rang del 108,1% (entre els 5,6 €/m2 i els 11,6€/m2), i el Prat de Llobregat, en el qual aquesta amplitud es situa en el 225,7% (dels 2,8 €/m2 als 9,3€/m2) pel que fa a l’habitatge unifamiliar. A l’altre extrem, Santa Coloma de Gramenet i Barberà del Vallès es situarien, respectivament, com els municipis amb uns mercats residencials més homogenis, si més no pel que fa al règim de lloguer.

 

Però a banda d’aquest enfocament temporalment estàtic, la font també possibilita introduir la perspectiva dinàmica en aquesta dimensió temporal, almenys pel que fa al seguiment del mercat en els darrers quatre anys.

Des d’aquesta perspectiva d’anàlisi, el mercat d’habitatge col·lectiu més dinàmic seria el terrassenc, el preu mig del qual s’hauria incrementat en un 21,1% entre 2015 i 2018, mentre que pel que fa a l’habitatge unifamiliar la primera posició del rànquing correspondria a Badalona, amb una valorització del 25,2%. Mentre que els mercats més continguts serien, respectivament, el del Prat del Llobregat, on el preu mig hauria progressat un 11% en els quatre anys, i Manresa, on aquest increment es situaria en el 10,2%.

L'APROXIMACIÓ INFRAMUNICIPAL

Més enllà de la incorporació d’una nova perspectiva per al coneixement del puixant mercat de l’habitatge de lloguer, segurament el tret diferencial més marcat d’aquesta nova font és la possibilitat que ofereix d’aprofundir en l’anàlisi inframunicipal, a nivell de districtes i seccions censals, trencant així la homogeneïtat municipal que aporten altres fonts.

 

Pel que fa a l’habitatge col·lectiu (es disposa informació sobre 68 districtes), els districtes amb un preu mig més elevat són a Sant Feliu de Llobregat (els districtes 2 i 7), a el Prat de Llobregat (districte 2) o a Badalona (el seu districte 3), tots ells amb un preu mig per damunt dels 10 €/m2. Mentre que al capdavall del rànquing hi trobem el districte 5 de Vic (3,76 €/m2) i els 5 districtes de Manresa (tots ells per dessota dels 6 €/m2).

Justament sembla que seria a Vic on al 2018 hi trobaríem un mercat de l’habitatge de lloguer més heterogeni, per aquesta tipologia d’habitatge, amb un diferencial màxim en el preu mig del districtes situat en el 74,4% (entre aquest districte 5 i el districte 2), mentre que caldria anar a Viladecans per trobar el parc d’habitatge col·lectiu de lloguer més homogeni, amb un diferencial entre els seus dos districtes del 2,4%, o a Santa Coloma de Gramenet, on el diferencial màxim entre els seus sis districtes es situa en el 8,8%.

I precisament és en aquest districte 5 de Vic on el mercat de l’habitatge col·lectiu en lloguer s’ha mostrat més dinàmic en el període que va de 2015 a 2018, amb un increment en el preu mig del 30,3%, seguit del districte 7 de Sabadell (ha crescut el 25,5%), i els districtes 1, 3, 5 i 6 de Terrassa (amb increments en tots els casos superiors al 20%). A l’altre extrem, el districte 4 de el Prat de Llobregat seria l’únic que hauria vist baixar el seu preu (un -16,9% en aquests 4 anys).

Pel que fa a l’habitatge unifamiliar es proporciona informació relativa a 60 districtes [4], i en aquest cas al capdavant hi trobem l’únic districte de Cerdanyola del Vallès, el districte 1 de Sant Feliu de Llobregat i el districte 4 de Badalona, tots tres per damunt del 8 €/m2. Districtes que pràcticament tripliquen el preu mig que trobem, altra vegada, en el districte 5 de Vic (2,94€/m2) o que més que dupliquen el que trobem als districtes 2 tant de Manresa (3,51€/m2) com de Terrassa (3,85€/m2).

Per aquesta tipologia d’habitatge, tal i com ja hem vist en l’anàlisi de l’evolució de preus a nivell municipal, el mercat del lloguer es mostra significativament més dinàmic, amb alces que arriben al 45,2% al districte 7 de Sabadell (notem que el trobem en posicions de màxim dinamisme en les dues tipologies d’habitatge) o al 41% en el districte 6 de Mataró. Mentre que és el districte 5 de Vic, on s’hauria experimentat un retrocés en el preu del -25,9% (recordem que per al mateix lapse de temps era el districte on el preu mig de l’habitatge col·lectiu més s’havia incrementat), el que encapçalaria el llistat de 8 districtes municipals en els quals el diferencial de preu entre els quatre anys hauria estat negatiu.

Per al màxim de detall, i seguint aquests criteris adoptats en base a la representativitat de la mostra, per a 2018 es disposa d’informació per a 927 seccions censals, de les quals hi ha informació sobre la situació del mercat per 896 en el cas de l’habitatge col·lectiu (el 96,7%), i de 655 pel que fa a l’habitatge unifamiliar, de les quals hi ha informació sobre les característiques principals de l’arrendament en 177 (el 27%).

Marc Armengol i Rabal

Servei d'Estudis i Observatori de la Ciutat.

Ajuntament de Terrassa.

[1] Segons l'Enquesta de Condicions de Vida (2020) realitzada per l'INE.

[2] A partir de l'any 2015 només es publiquen les xifres del lloguer mitjà dels municipis amb més de 5 contractes registrats. Els anys anteriors, per manca de significació, no es publicaven les xifres del lloguer mitjà dels municipis amb menys de 50 contractes l'any.

[3] Percentatges calculats en base a la informació de naturalesa cadastral relativa al volum de béns immobles per a ús residencial existents en cada un dels municipis: https://www.catastro.minhafp.es/esp/estadisticas.asp. Caldria esperar que la penetració real del lloguer fos major atès que d’aquests béns immobles d’ús residencial només caldria considerar als destinats a habitatge habitual.

[4] No s’ofereix informació per aquelles entitats territorials que no disposin d’un mínim de 10 habitatges arrendats.

La teva valoració d'aquest article: 
Mitjana de valoració: 5 (5 votes)
Fes clic al següent botó per enviar-ho per WhatsApp
[1]." data-share-imageurl="http://www.perfilciutat.net/sites/default/files/images/blog/mapa_seccions.jpg">

Volem saber que en penses...

Sigues el primer en escriure un comentari