L'Administració local i el sector immobiliari

El món de l’administració local es caracteritza, en general, per patir unes carències importants en el seu finançament per poder cobrir satisfactòriament els serveis que ha d’oferir a la ciutadania.

Arrel d’aquests desajustos i dels problemes econòmics que se’n deriven, els municipis van optar per aconseguir finançament addicional a través del canal de la venda, gestió i arrendament del sòl que tenien disponible dintre del seu àmbit urbà.

Per tant, a causa de la distribució pressupostària, que des de l’any 1997 fins a l’any 2000 ha situat un repartiment aproximat dels diners públics en més d’un 60% per a l’Estat central, més d’un 25% per a les comunitats autònomes, i només un 12-13% per als Ajuntaments, aquests últims es varen veure amb la necessitat d’aconseguir capacitat pressupostaria a través dels diners que provenien del món immobiliari. Amb aquests moviments, el món promotor i immobiliari va disposar de molt camp per actuar i poder construir allà on es considerava que hi havia demanda. Partint d’aquests fets, potser resulta més entenedor el gran volum d’habitatges iniciats des de l’any 2005 fins el passat 2010, que arriba fins als 19.000 a Terrassa, gairebé 11.000 a Sabadell, o els més de 4.500 de Mataró o Manresa.

L’anàlisi que hem realitzat busca trobar similituds entre els municipis del Perfil de la Ciutat en quant al seu comportament respecte l’habitatge. Per això, per poder tenir una petita idea de quin és l’escenari del món promotor i immobiliari dels municipis no ens podem basar només en el número d’habitatges que s’han iniciat. Per la qual cosa, calculant la mitjana dels valors dels últims 6 anys, hem pres en consideració els habitatges iniciats i acabats (diferenciats per els de protecció oficial i lliure), les transaccions realitzades, el preu del metre quadrat de l’habitatge lliure al que s’han venut i la població de cada ciutat. Per trobar aquestes similituds i diferències hem cregut convenient utilitzar un anàlisi clúster per tal d’obtenir grups de municipis que siguin el més semblants possibles dintre dels mateixos, i a la vegada el més heterogenis possibles entre ells.

Els resultats obtinguts, de manera gràfica, són els que es recullen en el dendrograma següent:

El gràfic ens indica que tenim un grup format per els municipis de Barberà del Vallès, Rubí, Vilanova i la Geltrú, Granollers, Mataró i Santa Coloma de Gramenet, un altre grup format per Manresa i Vic, i dos més formats per Sabadell i Terrassa.

Dintre d’aquests, els municipis de Rubí i Vilanova i la Geltrú són els que tenen un nivell de similitud més elevat, amb un 93’38.

La major diferència entre grups la trobem entre el grup segon i el quart, que són els que presenten una major distància entre els seus centroides.

Entre les característiques que determinen els grups trobem que les ciutats del primer grup tenen el nivell més alt de preus, a més de tenir nivells baixos tant en les vendes d’habitatges i la construcció dels mateixos, així com el resultat més baix en quant a la finalització dels habitatges de protecció oficial. El segon grup presenta similituds amb el primer en quant a les transaccions d’habitatges, però la principal diferència és la del preu, que obté un resultat molt baix en aquesta variable. El grup conformat per Sabadell es fonamenta en un molt elevat grau de vivenda protegida iniciada i acabada, així com un número important de transaccions realitzades dintre d’un nivell poblacional elevat. En darrer lloc, l’últim grup que ens ocupa té un nivell molt elevat de vivenda lliure, tant iniciada com acabada, mentre que el nivell dels habitatges protegits acabats resulta més baix. És important destacar en aquest últim grup que és on es donen el major número de transaccions, tot i el gran pes de l’habitatge lliure, i, a més coincideix amb que el nivell de preus no és dels més elevats.

 

A mode de conclusió, podríem apuntar que la construcció d’habitatge protegit ajuda a promoure la venda d’habitatges ja que és entre els municipis que presenten un nivell més elevat de vivenda oficial en els que trobem més transaccions, a més de contribuir a mantenir uns preus per metre quadrat menys elevat (amb l’excepció dels municipis de Vic o Manresa, que són els més allunyats de l’àrea metropolitana i aquest factor contribueix a que el nivell de preus sigui més baix, malgrat tenir l’índex més baix d’habitatge protegit). Per tant, per tal de reduir el gran nombre d’habitatges construïts sense vendre una opció vàlida seria convertir el parc immoble buit en habitatge protegit, tant de lloguer com de venda, amb preus més baixos i que permetessin que moltes més persones puguin accedir a un habitatge assumible en termes econòmics.

 

Observatori Socioeconòmic de Grameimpuls - Ajuntament de Santa Coloma de Gramenet