En aquests dies, el dret a l’habitatge ha estat un tema candent a tots els mitjans, en bona mesura perquè la votació al Congrés dels Diputats per prorrogar per dos anys els contractes de lloguer no va sortir endavant. Tant és així que a la manifestació de l’1 de maig a Barcelona, un dels lemes ha estat “Ni salaris per terra ni habitatges pels núvols”.
Més enllà de la derogació del Decret Llei, l’accés a l’habitatge és una de les principals fractures socials a Espanya i, de manera especialment intensa, a Catalunya. La Constitució espanyola reconeix a l’article 47 el dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat i imposa als poders públics el deure de promoure les condicions necessàries per fer-lo efectiu, regulant l’ús del sòl d’acord amb l’interès general i impedint l’especulació, situant l’habitatge fora de la lògica d’una mercaderia ordinària: és una condició material per poder desenvolupar una vida autònoma, formar una llar, mantenir vincles comunitaris i accedir amb estabilitat a la feina, l’educació i la salut.
El problema té com a punt de partida el preu de l’habitatge que ha crescut amb més rapidesa que la capacitat econòmica de moltes llars. Destaca, especialment, la problemàtica vinculada a l’habitatge de lloguer, perquè afecta sobretot llars que no disposen d’estalvis suficients per accedir a la propietat, joves, persones migrades, famílies monoparentals, persones treballadores amb ingressos mitjans o baixos i persones que necessiten mobilitat residencial. A diferència d’una hipoteca, el lloguer no genera patrimoni per a la persona que paga; i, quan absorbeix una part excessiva dels ingressos, redueix la capacitat d’estalvi, augmenta la vulnerabilitat davant qualsevol imprevist i converteix la renovació del contracte en un factor d’estrès periòdic.
La Generalitat situa el lloguer mitjà contractual de Catalunya el 2025 en 860,67 euros mensuals, amb una pressió molt superior a la demarcació de Barcelona. Aquesta xifra és només una mitjana i en municipis metropolitans i ciutats mitjanes amb bona connexió, serveis i demanda sostinguda, la renda efectiva que ha d’afrontar una persona llogatera pot quedar molt per sobre del que seria assumible segons els llindars de sostenibilitat econòmica habitualment utilitzats en política d’habitatge.
En aquest context s’inscriu la Llei estatal 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge. Aquesta norma introdueix la figura de les zones de mercat residencial tensionat, àmbits on hi ha un risc especial d’oferta insuficient d’habitatge assequible per a la població resident. La declaració s’ha de basar en dades objectives i es pot fonamentar, entre altres criteris, en el fet que el cost mitjà del lloguer o la hipoteca, més despeses i subministraments bàsics, superi el 30% dels ingressos mitjans de les llars, o bé que el preu de compra o lloguer hagi crescut en els cinc anys anteriors almenys tres punts percentuals per sobre de l’IPC acumulat de la comunitat autònoma.
Catalunya és el territori on aquesta eina ha tingut més abast. La Generalitat aplica la limitació del preu del lloguer des del 16 de març de 2024 en 140 municipis, i des del 10 d’octubre de 2024 en 131 municipis més. En total, són 271 municipis, on viu aproximadament el 90% de la població catalana. En aquestes zones, el nou contracte d’habitatge habitual queda condicionat per la renda del contracte anterior i, en determinats supòsits —especialment quan l’arrendador és gran tenidor o quan no hi havia contracte vigent els darrers cinc anys—, pel sistema estatal d’índexs de referència.
Tots els municipis de la Xarxa del Perfil de la Ciutat formen part de les zones de mercat residencial tensat. L’anàlisi de les dades vinculades a l’habitatge de lloguer en el Perfil de la Ciutat, indiquen que la regulació no ha estat rellevant; tampoc permet concloure que sigui suficient. El que mostra és que si l’objectiu és frenar increments extraordinaris, la regulació pot tenir un efecte positiu. Si l’objectiu és garantir el dret efectiu a l’habitatge, la regulació és només una peça, és a dir, la regulació pot moderar increments, però no corregeix per si sola una situació d’esforç econòmic molt desproporcionat, ja que, desprès d’anys de forts increments, es parteix d’un preu de lloguer molt elevat.
Per elaborar la taula s’ha fet servir les dades del Servei d’Estadística i Documentació de la Secretaria d'Habitatge de la Generalitat en la informació relacionada amb els lloguers (dades 2025) i l’Atles de Distribució de Renda de les llars de l’INE (dades 2023).
Com es pot observar, el preu continua sent alt fins i tot en municipis que no formen part del nucli més car de Barcelona. El lloguer mitjà dels municipis del perfil és d’uns 790 euros mensuals. Sis dels dotze municipis superen els 800 euros i dos superen els 900 euros. Badalona encapçala la mostra amb prop de 965 euros mensuals, seguida de Cerdanyola del Vallès, Viladecans i el Prat de Llobregat. Aquesta dada és rellevant perquè parlem de municipis residencials, metropolitans o de centralitat comarcal on viu població treballadora i on el lloguer compleix una funció bàsica d’accés a la llar. Tot i que no es pot relacionar directament les dades del preu del lloguer mitjà amb les de la renda mitjana neta per habitant per calcular l’esforç econòmic mitjà del lloguer perquè corresponen a dos períodes diferents, si que ens pot donar “pistes” en quant que la vulnerabilitat no depèn només del preu, sinó també de la renda disponible. Per a moltes llars, el lloguer no és una despesa més dins del pressupost, sinó la despesa que ordena tota la vida econòmica familiar. Quan el lloguer consumeix la meitat dels ingressos, qualsevol pujada de subministraments, reducció d’hores laborals, malaltia, separació o necessitat de cura pot convertir-se en una situació de vulnerabilitat La regulació sembla haver reduït la intensitat de la pujada, però no ha revertit la tensió. Abans de la regulació, la variació mitjana del preu del lloguer ordinari als municipis del Perfil de la Ciutat era del 6,6%. Després de l’entrada en vigor, la variació mitjana se situa al voltant del 3,9% i del 4,6% si es pondera pel nombre de contractes. Onze municipis continuen registrant increments i només Santa Coloma de Gramenet presenta una variació negativa. Per tant, la contenció de rendes pot haver esmorteït el creixement, però no ha retornat el mercat a nivells compatibles amb els ingressos de la població resident.
D’altra banda, les dades de la Secretaria d’Habitatgr recull 966 habitatges acabats amb protecció oficial per la 2025 en el conjunt de municipis de la xarxa, però la distribució és molt irregular. Badalona, Terrassa i Viladecans concentren bona part d’aquest volum; en canvi, municipis amb forta pressió com Cerdanyola del Vallès, Vic, el Prat de Llobregat o Mollet del Vallès presenten xifres molt baixes. En termes agregats, són aproximadament 59 habitatges protegits acabats per cada 1.000 contractes de lloguer realitzats. La dada no equival directament a cobertura de necessitats, però sí que indica una escala insuficient: el mercat privat opera en milers de contractes, mentre la resposta protegida continua sent limitada i molt condicionada pel municipi.
Una altra dada analitzada ha estat el nombre de lloguers de temporada, un tipus de lloguer que respon a una necessitat realment temporal. Segons el Sindicat de Llogateres, aquest mecanisme esdevé problemàtica quan s’utilitza per cobrir necessitats residencials permanents sense aplicar les garanties i límits del lloguer habitual, convertint-se en “instrument trampós per esquivar la legislació de manera generalitzada amb causes que la llei no contempla”.
En vuit dels onze municipis de la Xarxa, el lloguer de temporada disminueix interanualment; però en tres augmenta amb força: Badalona (+57,9%), Santa Coloma de Gramenet (+37,5%) i Terrassa (+19,6%). El fet que aquests increments apareguin en municipis amb elevat volum de no indica, necessàriament, que tot el mercat s’estigui desplaçant cap a la temporada, però sí que assenyala punts on la pressió pot estar buscant sortides al marge del contracte d’habitatge habitual.
En conclusió continua existeixen una desproporció severa entre els ingressos mitjans i el cost que representa l’habitatge en moltes poblacions. Una realitat no es pot normalitzar: una llar no és econòmicament estable si la una part força elevada dels seus ingressos queda absorbida pel lloguer abans de pagar subministraments, alimentació, transport, educació, salut o cures.
Les persones llogateres que viuen sota una càrrega excessiva experimenten inseguretat, por a la renovació del contracte, dificultat per planificar el futur i sensació de provisionalitat permanent. Això pot retardar l’emancipació juvenil, dificultar tenir fills, obligar a canvis de municipi, trencar xarxes de suport i generar estrès sostingut. L’habitatge no és només un sostre; és la base des de la qual una persona pot organitzar la seva vida. Quan aquesta base és incerta, la resta de drets també es tornen més fràgils.
No es tracta de negar la utilitat de la regulació, però l’accés a l’habitatge no pot ser només una qüestió de mercat: s’ha convertit en un dels principals factors de desigualtat territorial, social i generacional. La protecció del dret a l’habitatge exigeix un pacte estable que defineixi objectius mínims, finançament, increment del parc públic i social, habitatge protegit permanent, regulació del lloguer habitual, control del lloguer de temporada quan encobreixi residència permanent i instruments d’inspecció. Sense això, el dret constitucional a un habitatge digne corre el risc de quedar reduït a una declaració formal mentre el mercat determina qui pot quedar-se al seu barri, qui pot emancipar-se i qui viu sota amenaça d’expulsió econòmica.
Fonts:
https://habitatge.gencat.cat/ca/inici/
El repte de l’habitatge a Barcelona en clau metropolitana
https://sindicatdellogateres.org/
Imatge de Manuel Torres Garcia en Pixabay
Volem saber que en penses...
Sigues el primer en escriure un comentari