Cants de sirena del mercat immobiliari

En les darreres setmanes venim sentit i llegint en diferents espais de premsa que el sector i mercat immobiliari s’està recomponent i que els preus mitjans dels pisos s’està recuperant, tirats per l’alça de preus en les grans ciutats. Aquestes publicacions, però, no acostumen a portar al darrera la situació de l’altra part de l’equació, que és la disponibilitat i capacitat de les persones per fer front al pagament dels habitatges.

Ara ja fa més de dos anys vàrem realitzar un petit anàlisi de la situació de l’habitatge en els municipis del Perfil de la Ciutat en el que es creuaven les dades d’ingressos familiars i el cost d’adquirir un lloc on viure. En aquell article volíem veure quin era l’estrès de les famílies en l’obligació de pagar per l’habitatge en el que vivien.

Per ficar-nos en situació, portarem la base sobre la que vam fer l’anàlisi: 

Les estadístiques recents acostumen a referir que es necessiten aproximadament uns 6 anys totals de renda per fer front a tot el cost d’adquirir un habitatge. Això no obstant, segons el lloc de residència, i els múltiples factors que afecten a un mercat tan complex com el residencial, podem afirmar que es necessitaran més o menys anys de renda disponible. Per aquest motiu hem intentat fer un exercici que situï els municipis en funció de la capacitat adquisitiva de les persones habitants i del preu mitjà de l’habitatge.

Per a la primera variable hem decidit prendre com a referència l’indicador de la base imposable per declarant de l’IRPF. La decisió d’escollir aquesta xifra es fonamenta en base als següents motius:

1. Considerem que la base imposable de les rendes del treball és un indicador que s’apropa a la realitat d’ingressos de les persones.
2. És una dada disponible per a tots els municipis del Perfil de la Ciutat i per tant útil per realitzar comparatives.

Respecte el càlcul de la segona variable hem utilitzat 3 indicadors de preus diferents (el que posa a disposició Fomento, el portal Idealista i el portal Fotocasa) i, posteriorment, hem calculat el promig dels mateixos. Aquest exercici l’hem realitzat en base a:

1. Les estadístiques oficials no acaben recollint el preu real final dels habitatges.
2. Les dades dels principals portals d’Internet de compra-venda d’habitatges ajuden a compensar el biaix de l’indicador oficial, i a més es tracten de referents per a totes les persones interessades en interactuar en el mercat residencial.

El creuament d’aquestes dos variables dóna lloc al següent gràfic, on es posiciona els municipis del Perfil de la Ciutat en funció del preu mitjà de l’habitatge i de l’IRPF per declarant.

Del gràfic es desprèn que, per diferents motius, Santa Coloma de Gramenet i el Prat de Llobregat continuen sent, més de dos anys després, els municipis del Perfil de la Ciutat on resulta més car adquirir un habitatge. En el cas de Santa Coloma el preu de l’habitatge es troba en el mig de tot el grup (setè de 13) però té en contra que presenta el resultat d’IRPF més baix. En el cas del Prat de Llobregat, és el novè municipi en valors d’IRPF, però el que recull els preus d’habitatge més elevats.

Sobre un exemple pràctic i amb les dades actualitzades observarem si han hagut canvis substancials en la capacitat de pagament de les famílies o si bé, al contrari, han de mantenir els esforços elevats que ja van sorgir en el 2014.

1. Partirem d’un pis considerat de dimensions òptimes: 80 metres quadrats.
2. Aplicarem el valor promig del metre quadrat de cada municipi.
3. I treure’m el número d’anys que caldran en cada cas per pagar el pis utilitzant com denominador el valor de l’IRPF.

De les dades obtenim que malgrat les notícies tan favorables i optimistes sobre l’estabilització del mercat de l’habitatge, sembla que no ha millorat gaire l’esforç que han de fer les famílies per pagar per viure ja que tot i que en la majoria de municipis ha baixat el temps necessari per pagar un pis, ho ha fet en tan petita proporció que encara està lluny del que a nivell mundial es considera recomanable , que són al voltant de 4 anys de salari.

Per tant, gràcies a aquest exercici pràctic, hem pogut observar com malgrat que sí és cert que han baixat els preus dels pisos en els darrers anys, els salaris han seguit la mateixa sort i amb una tendència no positiva d’ingressos serà molt difícil que remunti plenament el mercat immobiliari d’habitatge, o al menys en un nivell similar a l’optimisme que es percep en els mitjans especialitzats.

Sergio López Ordovás

Grameimpuls, SA – Ajuntament de Santa Coloma de Gramenet

Notes i Fonts:

• L’índex de preus ha estat calculat en base a:

– Preu mitjà dels darrers 4 trimestres del portal Idealista (T4 2015, T1 2016, T2 2016, T3 2016).
– Preu mitjà dels darrers 12 mesos del portal Fotocasa (10/2015 – 09/2016)
– Preu mitjà dels darrers 4 trimestres del Ministerio de Fomento (T4 2015, T1 2016, T2 2016, T3 2016).

• Les dades de la base imposable per declarant de l’IRPF s’han obtingut de l’Idescat (any 2014).

Notícies recollides:

• Fitch confirma la perspectiva “positiva” de la banca espanyola
  http://cincodias.com/cincodias/2016/12/13/mercados/1481646266_542559.html
• Madrid y Barcelona tiran de los precios de la vivienda
  http://cincodias.com/cincodias/2016/12/07/economia/1481098661_322043.html
• Los expertos prevén un “ligero” aumento de precios y ventas en el sector inmobiliario en 2017
  http://www.expansion.com/empresas/inmobiliario/2016/11/20/58317c75468aebb8348b45ff.html
• La vivienda se encarece un 3,3% en el tercer trimestre
  http://www.expansion.com/economia/2016/11/17/582d7a19ca47416c1d8b4586.html