Un llast del boom immobiliari: l'habitatge desocupat

El mercat de l'habitatge, i especialment el relatiu a l’habitatge de nova construcció o d’obra nova, és segurament un dels àmbits en els quals s’ha deixat sentir amb més força l’impacte associat a la nova conjuntura econòmica lligada a l’esclat de la crisi econòmica.

La caiguda tant de la construcció residencial com del preu de venda d’aquestes noves promocions n’és una de les repercussions més evidents d’aquesta nova conjuntura: a Terrassa, on l’impacte de la crisi en el mercat immobiliari ha resultat especialment cruent, l’alentiment en el ritme constructiu anual ha arribat a assolir l’any 2013 el 95,7% (dels 3.102 habitatges acabats de 2007 als 132 de l’any passat), mentre la davallada de preu, en termes reals, s’ha situat propera al 60% (dels 4.519,6€/m² assolits en el seu punt culminant als 1.848,3€/m² d’enguany).

Habitatges acabats per 1.000 habitats a Catalunya, 1998-2013. Font: Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya. Veure en versió interactiva

 

Preu de l’habitatge nou a Catalunya, 1998-2013. Font: Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya. Veure en versió interactiva

 

Construcció residencial a Catalunya, 1998-2007. Font: Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya. Veure en versió interactiva

 

Construcció residencial a Catalunya, 2008-2013. Font: Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya. Veure en versió interactiva

 

Però n’hi ha d’altres: la paràlisi en la qual ha entrat el mercat immobiliari no només s’explica a través del dràstic alentiment en el ritme constructiu o de la forta caiguda en el preu de venda d’aquestes noves promocions, sinó que de manera, més o menys paral·lela, també s’ha assistit a una notable davallada en el nombre de transaccions (compravendes) d’aquesta tipologia d’habitatges.

Tinguem present, que dels pràcticament 1.600 transaccions d’habitatge nou realitzades l’any 2007 s’ha passat a les 123 d’aquests passat 2013, el que significa a una reducció del 92,2%.

De tota manera, malgrat la convergència a la baixa d’aquests diferents indicadors, el seu comportament no ha estat exactament calcat, ni en la seva dinàmica temporal (simultaneïtat vs asincronisme), ni en la seva intensitat. Així, en comparació amb els habitatges acabats, la caiguda de les transaccions immobiliàries d’obra nova va iniciar-se abans i fou més dràstica en els seus estadis inicials. Un comportament divergent que a motivat l’aparició d’un estoc d’habitatge nou que no ha pogut ser absorbit pel mercat (de fet, el de l’habitatge ha estat precisament un mercat el comportament del qual no s’ha guiat per la llei de l’oferta i la demanda, si més no basades ambdues en l’habitatge com a bé final de consum).

Però quina és la magnitud real d’aquesta bossa d’habitatge nou? Aquest és, precisament, l’objectiu d’aquest article: intentar quantificar, per a la ciutat de Terrassa, aquest excedent d’habitatge forjat durant l’etapa del boom immobiliari.

Una primera aproximació al fenomen és possible a partir de l’Estudi sobre els estocs d’habitatges a Catalunya, elaborat per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya que, amb la col·laboració dels Registradors de Catalunya, ha localitzat damunt del territori tots els habitatges registrats sense vendre inscrits als Registres de la Propietat i Mercantils de Catalunya des de l’any 2007 fins a 2012.

Aquesta primera font remet a un estoc acumulat disponible que a Catalunya caldria xifrar en 79.331 habitatges (10,5 habitatges per cada 1.000 habitants l’any 2012). D’aquests, el 58% (46.142) estarien localitzats a la província de Barcelona, tot i que seria en l’àmbit provincial de Lleida on aquest estoc adquiriria una significació més notable si tenim en compte la seva rellevància demogràfica (21,3 habitatges per 1.000 habitants).

Per comarques, el Vallès Occidental esdevindria, amb 7.990 habitatges (el 10,1% català), la segona comarca catalana en acumulació d’estoc, per darrera del Barcelonès (12.449) i a una distància notable d’altres comarques com el Maresme (5.357 habitatges), el Baix Llobregat (4.543) o el Tarragonès (4.069). Per bé, que lògicament, la significació demogràfica d’aquests estocs seria molt més elevada en aquells àmbits que, molt més febles demogràficament, han experimentat els efectes del boom associats al mercat de la segona residència, com ara el Pallars Sobirà (amb 63,4 habitatges per cada 1.000 habitants), la Val d’Aran (36) o la comarca de l’Urgell (31,7).

A nivell municipal, les dades registrals situen Terrassa com la segona ciutat del país en acumulació absoluta d’estoc d’habitatge nou sense vendre, amb 3.187 habitatges inscrits sense vendre entre l’any 2007 i 2012 (un 4% del total de Catalunya per un 2,8% de la població del país), lluny, lògicament, dels 9.882 de Barcelona, però també molt per damunt dels municipis que la segueixen: Mataró (1.903), Lleida (1.901), Reus (1.641) o Sabadell (1.608 habitatges, pràcticament la meitat).

La publicació de les dades del Cens de Població i Habitatges 2011 ens possibiliten una aproximació alternativa a aquesta realitat. En aquest cas, estima en 101.701 els habitatges familiars existents a la ciutat, dels quals 83.249 estarien destinats a habitatge principal (el 81,9%) i 15.908 (el 15,6% del total) serien els habitatges buits o vacants. D’entre aquests darrers, serien 2.103 els habitatges deshabitats que haurien estat construïts entre l’any 2002 i 2011 (un 24% del total d’habitatges construïts durant aquest darrer decenni).

Des d’aquesta font d’anàlisi, Terrassa seria el segon municipi de Catalunya en nombre absolut d’habitatges desocupats, per darrera de Barcelona (que en tindria més de 88 mil), però per davant de Sabadell (10.184, un 36% menys que Terrassa), Manresa (9.434), Badalona o l’Hospitalet de Llobregat (aquests dos darrers amb una major població). Posició que mantindria si tinguéssim en compte la participació d’aquests habitatges deshabitats en relació al parc total de la ciutat: en aquest cas, entre les ciutats de més de 50.000 habitants, només Manresa (on l’habitatge buit suposa un 23,8% del total) estaria per damunt de Terrassa que es situaria fins hi tot per damunt de Barcelona (un 10,9%).

Nombre total d’habitatges buits als municipis de Catalunya, 2011. Font: Institut d’Estadística de Catalunya. Veure en versió interactiva

 

Per tal de poder fer la comparança amb les dades emergides de l’altra font, el nombre d’habitatges buit a la comarca del Vallès Occidental es situaria en aquest 2011 en els 43.929 (suposaria un 11% del total), dels quals serien 6.829 els construïts durant aquesta darrera dècada (un 12,7% de tots els construïts, un 30,8% dels quals localitzats a Terrassa). En el conjunt provincial, serien un 14,3% (37.109) els habitatges construïts durant aquests darrers 10 anys que es trobarien buits, mentre que en conjunt del país aquesta taxa és situaria lleugerament per damunt, en el 15,3% (71.324 habitatges deshabitats). En tots els casos, tal i com es pot constatar el valor obtingut per Terrassa despassa (pràcticament 1 de cada 4 habitatges construïts entre 2002 i 2011 es trobarien buits), i de llarg, la resta de referències territorials.

I finalment, una altra manera d’estimar aquest estoc d’habitatge de nova construcció que resta pendent de vendre és a partir del càlcul del desequilibri acumulat entre la construcció d’habitatges i les transaccions realitzades sobre, precisament, aquest habitatge nou. Sota aquesta mateixa premissa han realitzat sengles estudis tant l’Associació de Promotors de Barcelona com el Ministerio de Fomento.

Per fer-ho ens remetem, d’una banda, a les dades publicades pel Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya, relatives als habitatges acabats a Catalunya segons es desprèn dels certificats finals d'obra emesos pels col·legis d’aparelladors. De l’altra, a la informació sobre transaccions immobiliàries (compravenda) ofertes pel mateix Ministerio de Fomento i que realitzades mitjançant escriptura pública davant de notari afecten, específicament, a aquest habitatge nou.

D’aquesta manera, l’acumulació d’aquesta bossa d’habitatge seria el resultat de sumar la diferència que es produeix, any a any, entre aquells habitatges finalitzats (a la xifra s’hi aplica un factor de correcció per tal d’excloure aquells habitatges que no són susceptibles d’entrar en el mercat, com per exemple aquells promoguts per persones físiques (autoconstrucció)), i aquells que es venen.

Estimació de l’estoc d’habitatge nou pendent de vendre a Terrassa, 2004-2013. Font: Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya i Ministerio de Fomento del Gobierno de España. Veure veure en versió interactiva

 

Des d’aquesta perspectiva d’anàlisi, pot observar-se com l’estoc d’habitatge d’obra nova seria, en bona mesura, fruït del desequilibri entre habitatge construït i transaccions generat entre els anys 2006 i 2009 i molt especialment en els dos anys centrals d’aquest període, els anys 2007 i 2008, moment en el qual el ritme constructiu es situa entre un 72% i un 88% per damunt del ritme de venda.

De fet, es precisament en aquest any 2009 que l’estoc d’habitatge nou assoliria el seu punt àlgid, amb 3.706 habitatges de nova construcció buits, un 82,2% dels quals s’haurien incorporat en aquesta bossa en aquests 4 darrers anys (2.068 en els anys 2007 i 2008, i 979 en els anys 2006 i 2009). A partir d’aquí, amb un impacte de la crisi que resultarà força més sever en la construcció que en la compravenda, es produirà una certa absorció d’aquest estoc fins a situar-lo en els 3.113 habitatges en aquest passat 2013.

3.113 habitatges que representen un 2,2% dels 144.178 habitatges nous pendents d’ocupació que existirien a Catalunya on a nivell general, a diferència d’allò succeït a Terrassa en aquest darrer quadrienni, el ritme d’absorció de la gran bossa generada entre 2006 i 2009 hauria estat molt menor.

Marc Armengol i Rabal, Observatori Econòmic i Social i de la Sostenibilitat de Terrassa