La dinamització del Patrimoni Municipal de Sòl i Habitatge - PMSH

Joan Carles Sallas, servei d’Urbanisme Ajuntament de Sant Feliu de Llobregat.

Col·laboració: Jesus Tejero Urbanisme, Jordi Campderrós Oficina de Patrimoni, Marta Castellote Servei d'Equipaments, Xavier Vallès i Ana Caballero Unitat d’Informació de Base.

 

El patrimoni públic municipal és una eina de gestió pública regulada per la llei de patrimoni públic de les administracions, amb una regulació molt explicita, i que de forma resumida, com la major part de tècnics i polítics municipals saben, indica que cada any la Secretaria Municipal té l’obligació de la tramitació administrativa de l’aprovació de les ALTES i BAIXES de Patrimoni, tant de béns mobles com sobretot els béns immobles, i que també s’ha de realitzar una actualització quadriennal en finalitzar cada mandat municipal. Això és rellevant perquè representa la capacitat de generar patrimoni d’aquella administració, i per tant, la possibilitat de dotar de major valor el capital immoble públic del municipi, tant a nivell de béns demanials, com els béns patrimonials, i especialment els béns patrimonials associats al Patrimoni Municipal de Sòl i Habitatge-PMSH.

 

-El Patrimoni; béns demanials, béns patrimonials i béns assignats al PMSH

La legislació vigent obliga a definir si els béns públics són demanials o patrimonials, els primers els demanials corresponen a sols i edificis destinats a sistemes de Servei Públics, en el cas municipal normalment són carrers, espais públics i equipaments municipals qualificats com a tals, tot i que els carrers la major part, no estan donats d’alta ni cadastralment ni registralment, actuen com un fet consolidat excepte les cessions de vialitat realitzades per privats en la nova edificació.

Els béns patrimonials municipals són aquells que no fan les funcions bàsiques demanials, els que tenen la particularitat de tenir un valor patrimonial intercanviable, normalment coincideixen amb adquisicions de sòl o immobles independentment de la seva qualificació pública o privada, d’antics immobles històrics no qualificats com equipaments, i també de forma obligada, totes les cessions d’edificabilitat i aprofitament urbanístic motivades per la Llei d’Urbanisme que corresponen a cessions de l’execució del planejament urbanístic. Els Béns Patrimonials tenen un caràcter negatiu i residual: els que sent la titularitat de les AP, no tenen el caràcter de demanials (art. 7.1 LPAP, sobre la base de l’art. 340 CC) que és una definició insuficient. En l’art. 7.2 LPAP s’exemplifiquen alguns tipus: Drets d’arrendament, Valors i títols representatius d’accions i participacions en societats mercantils, Drets de propietat intel·lectual i industrial, Drets de qualsevol naturalesa que es deriven de la titularitat dels béns i drets patrimonials, Béns i drets adquirits per les AP pels següents procediments: immobles vacants, béns dipositats en entitats de crèdit i que es presumeixen abandonats, béns rebuts per herència, llegat o donació, béns adquirits per prescripció o ocupació, etc. “sense perjudici de la seva posterior afectació a l’ús general o al servei públic” (art. 16 LPAP).

El cas més singular de bé patrimonial a Sant Feliu de Llobregat és el Palau Falguera, tot l’edifici que és considerat un Bé Cultural d’Interès Nacional-BCIN i tots els jardins amb una superfície d’uns 12.200 m2 de sl, que estan considerats clau 8 de PGM com a finca privada. La forma d’adquisició d’un bé també condiciona la seva titularitat i el tipus de bé, i per altra banda, es possible per part de les administracions de modificar i/o transitar dels bens de domini públic a béns patrimonials i a l’inrevés, sempre que estigui justificat i motivat i mitjançant tràmits municipals validats pel Ple Municipal. Els béns assignats al PMSH han de ser prèviament a la seva assignació, béns patrimonials, amb una valoració urbanística que pot ser amb caràcter general el valor cadastral, però també específicament, producte d’inversions realitzades o per motius d’una valoració patrimonial explicita, poden tenir un valor immobiliari real, molt més acurat al valor del sol vinculat al valor de l’edificació i a la seva consideració o qualificació urbanística. El PMSH esdevé una eina suplementària del Pressupost Municipal, que permet modificar la seva destinació sempre que el seu valor patrimonial no disminueixi ni desaparegui de la comptabilitat pròpia del patrimoni municipal, i del mateix PMSH.

 

-Béns del Patrimoni públic Municipal de Sòl i Habitatge-PMSH

L’Ajuntament de Sant Feliu de Llobregat en sessió de Ple de data 25/04/2019 a partir de la creació d’una Comissió Institucional Municipal del període 2017-2018, va aprovar la revisió i la rectificació de l’Inventari de Béns i Drets d’aquest ajuntament, es va actualitzar l’Inventari amb el nou Programari “CoreInvent”, referent a tot el patrimoni fins a l’exercici de 2018 i posteriorment l’actualització de 2019. L’Ajuntament va desenvolupar uns treballs de l’Inventari Municipal de Patrimoni Municipal de tots els béns demanials i patrimonials documentats del municipi, donat que durant els anys anteriors només es realitzava el procediment administratiu ordinari anual d’Altes i Baixes de l’Inventari de Patrimoni.

A partir d’aquí mitjançant l’explotació de l’Inventari Municipal, s’han triat tots els supòsits normatius que preveu la normativa sobre el PMSH i s’han inclòs totes les FITXES PATRIMONIALS dels elements amb un CODI nou, i en els casos que ha sigut possible amb el CODI Antic Inventari, i s’han inclòs tots els valors immobles que obligatòriament indica la llei (Categoria 1 i 2) i s’ha fet una primera incorporació voluntària d’immobles municipals patrimonials no qualificats com a sistema, destinats a ús d’habitatge i destinats a aparcament, amb aquest criteri urbanístic (Categoria 3) que segons els requeriments legals preveu la legislació urbanística vigent.

• CATEGORIA 1 (obligatori). Els terrenys, en qualsevol classe de sòl, obtinguts per cessió o per expropiacions urbanístiques, per exercici dels drets de tanteig i retracte i, en general, per qualsevol instrument d'execució del planejament urbanístic.
• CATEGORIA 2 (obligatori). Els béns immobles de caràcter patrimonial que s'adquireixin amb els recursos derivats de la gestió o alineació de béns integrants del PPSH, o per permuta d'aquests béns, que no s'afectin el domini públic.
• CATEGORIA 3 (potestatiu). Els béns immobles de caràcter patrimonial que s’adquireixin per qualsevol títol i que l’ajuntament acordi incorporar al PPSH.
• CATEGORIA 4 (obligatori). Els crèdits que tinguin com a garantia hipotecària els béns que formen part d'aquest patrimoni.
• CATEGORIA 5 (obligatori). Els ingressos obtinguts com a conseqüència de la gestió o alienació del patrimoni propi, o de la substitució de qualsevol cessió urbanística pel seu equivalent en metàl·lic.
• CATEGORIA 6 (obligatori). Els ingressos obtinguts en concepte de sancions urbanístiques.
• CATEGORIA 7 (potestatiu). Els ingressos derivats de la transmissió dels béns inclosos en el Registre municipal de solars sense edificar.

 

Una eina per les polítiques de sòl i habitatge públic

El PMSH és una bossa de recursos que es pot obtenir per diversos tipus d’ingressos, que hem indicat anteriorment, i que entre aquests hi ha tot el sistema de sancions urbanístiques per tràmits il·legals d’obres i disciplina urbanística del municipi, que malgrat no ser molt potenciat per part dels representants polítics, si se li donés una major visibilitat d’aquesta utilitat pública, permetria positivitzar la tasca de la disciplina urbanística, i aconseguir uns ingressos més rellevants del que són actualment.

 

Una eina amb poca transparència municipal

Cal dir que els Ajuntaments i les administracions són els majors propietaris de patrimoni del Terme Municipal d’un Municipi, i això els dóna moltes possibilitats d’intercanvi ja que tenen opcions per reequilibrar i/o permutar qualsevol actuació patrimonial i/o urbanística necessària. La major part de municipis malgrat l’obligació de transparència municipal i de control del patrimoni municipal, no han facilitat eines per identificar els seus béns de qualsevol tipologia; demanial, patrimonial i del PMSH. En tot cas les poques administracions que ha fet en part els deures, associen només un arxiu i/o llistat de propietats sense cap mena de georeferenciació i cap valoració a nivell de valors. Ni tan sols una eina publica global del Ministeri d’Hisenda i/o Administracions com és la web del cadastre no identifica les propietats públiques, ni les dels ajuntaments, ni la de les administracions superiors, ni la d'entitats i empreses amb un 100% capital públic o una part de capital públic, quan ho podria fer de forma gràfica en la seva web de Cadastre, sense l’obligatorietat d’haver de respectar l’anonimat dels titulars públics.

 

BÉNS MUNICIPALS

            1. Béns de sòl i immobles Demanials o de Domini Públic

            2. Béns immobles Patrimonials

            3. Béns immobles Patrimonials subjectes a PMSH (Patrimoni Municipal Sòl i Habitatge)

            4. Béns immobles Patrimonials amb règim de Concessió o Dret de Superfície a Tercers.

 

Cal destacar la importància del patrimoni de les administracions en l’economia actual de l’estat de Dret i d’Economia de Mercat, perquè en altres èpoques (segle XVIII i XIX) el patrimoni ha estat un element de rellevància cabdal i de gran afectació per a la modernització de l’Estat. Si en el segle XXI s’hagués de fer una desamortització pública cap a un nou model de participació pública-privada amb les entitats del tercer sector social, s’hauria d’estudiar com tractar els béns patrimonials públics i/o municipals, com es va fer en altres èpoques per part dels lliberals amb la desamortització de les propietats eclesiàstiques i immatriculades, entre altres la més coneguda fou “desamortització de Mendizabal”. 

 

Una eina municipal de l’Urbanisme i el Patrimoni Municipal

Normalment en l’Administració Pública municipal, els serveis de Patrimoni i d’Urbanisme depenen de responsabilitats polítiques diferents, i en molts casos la gestió del Patrimoni es porta directament des de la Secretaria Municipal, malgrat que des d’Alcaldia es plantegin decisions patrimonials importants, han de ser validats sempre tal com diu la legislació vigent, pel seguiment dels funcionaris de caràcter estatal, tresoreria, intervenció i secretaria i per l’Acord de Ple Municipal.

Però de la mateixa manera que el “Banc d’Espanya” tenia abans la capacitat de generar més diner, encara que fos depreciant la moneda, els Ajuntaments tenen dues capacitats molt rellevants, mitjançant el planejament urbanístic la generació de nou valor en sol i sostre edificable de titularitat pública i privada que genera sempre nou patrimoni municipal, i per altra banda, els Ajuntaments poden utilitzar el patrimoni PMSH per l’accés a crèdits hipotecaris i endeutament públic per a fer polítiques públiques d’adquisició i alienació de Sòl i edificis d’Habitatge.

Finalment, un darrer problema de la major part dels municipis menors de 50.000 habitants, i fins i tot de ciutats majors de 50.000 habitants, normalment els municipis no tenen una empresa municipal d’Habitatge que és la que permet fer un ritme d’actuacions d’habitatge municipal, amb els intercanvis i cessions de sol per part de l’Ajuntament. En els casos que no hi ha empreses municipals, el PMSH pot ser una eina complementària per afrontar cessions de dret de superfície i concessions administratives a llarg termini per a que entitats dels tercer sector social o altres empreses públiques no municipals (CMH-AMB, IMPSOL, INCASOL, etc.) puguin executar projectes d’habitatge públic i que en part, aquesta inversió retorni al Patrimoni Municipal.

 

Un primer pas, la georeferenciació del Patrimoni Municipal

En el moment de redaccció d'aquest article a Sant Feliu de Llobregat una empresa com COREsolutions ha fet una primera tasca d’Inventariar i actualitzar tot el Patrimoni Municipal dels béns immobles, i s’està implementant la contractació d’un gestor patrimonial, per a incorporar eines de gestió que vinculin el patrimoni amb la facturació, inversió pública i la millora de l’equipament municipal, vinculant els actes patrimonials amb els actes pressupostaris que comporten increment del valor patrimonial de les obres i edificis municipals.

Finalment la formació d’un mapa dinàmic dels béns de Patrimoni Municipal en què tots els béns immobles, demanials i patrimonials, i els associats al PMSH tinguin una identificació pròpia diferenciada, és una eina necessària per actuar en una dinamització urbanística del PMSH.

 

Constitució i funcionament del Patrimoni Municipal de Sòl i Habitatge. Diputació de Barcelona

Els béns públics. Universitat de València

Catàleg de mapes. Ajuntament de Sant Feliu de Llobregat

 

MARC NORMATIU

• DECRET 336/1988, de 17 d'octubre, pel qual s'aprova el Reglament del patrimoni dels ens locals.
• Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.
• Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s'aprova el Reglament de la Llei d'urbanisme de Catalunya (art.220-225)
• Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge (art.122.3 i 123.3)
• Decret legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, pel qual s'aprova el Text refós de la llei d'urbanisme (art.163-171).
• Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
• Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
• Normativa vigent de reglamentació del patrimoni dels béns locals i regulació del règim local.